Thuê đất.
Lắp nhà capsule.
Mô hình tài trợ thay thế cho Sportkation Đồng Nai: thuê đất 10 năm thay vì mua 4,8 tỷ, và nhà capsule cao cấp nhập khẩu thay vì cabin xây. Mọi yếu tố khác — doanh thu, gói, vận hành — giữ nguyên.
💵 Tất cả số liệu bằng VND · Tương đương USD tại 25.500 VND/USD (Q1 2026)
Tổng CAPEX
5,25 tỷ VND
Love Money (43%)
2,25 tỷ VND
Mục tiêu doanh thu
228,4tr/tháng
Xây quỹ/tháng (Năm 2+)
+98,7tr/tháng
Tiến Độ Đầu Tư
Tình Trạng Gọi Vốn
1.3B VND
Mục tiêu: 2.3B VND
4
Nhà đầu tư
90
Ngày còn lại
200M
Đầu tư tối thiểu
Phần 1
Chi tiết Chi phí Đầu tư (CAPEX)
Kịch bản B bỏ khoản mua đất 4,8 tỷ (nay là thuê 10 năm, hiển thị trong chi phí vận hành) và thay cabin xây bằng nhà capsule cao cấp nhập khẩu. Các hạng mục xây còn lại giữ nguyên.
Thuê đất
6.000 m², Đồng Nai — thuê 10 năm, tiền thuê tính vào OPEX (không phải CAPEX)
0M
0.0%
Villa chính
200m² lễ tân, phòng chủ, phòng khách & hành chính
700M
13.3%
Nhà Capsule cao cấp (×8)
Capsule nhập khẩu có nội thất, ~24 m²/cái, lắp bằng cẩu — chứa 16 khách
2652M
50.5%
Sân Pickleball (×2)
Mặt sân chuyên nghiệp, đèn LED ban đêm, hàng rào
350M
6.7%
Hồ bơi
Hồ bơi 8×4m, hệ thống lọc, sàn gỗ bên hồ
500M
9.5%
Sauna & Khu BBQ
Sauna thùng Phần Lan + khu BBQ ngoài trời có mái che
250M
4.8%
Cảnh quan & Vườn cây
Vườn nhiệt đới, cây ăn trái, lối đi, chiếu sáng
250M
4.8%
Hạ tầng kỹ thuật
Kết nối điện lưới, hệ thống nước, bể phốt, Wi-Fi
250M
4.8%
Trước khai trương & Dự phòng
Nội thất, giấy phép, marketing ban đầu, dự phòng 5%
300M
5.7%
Tổng CAPEX
5,252,000,000
≈ $206K
VND
Phần 2
Cấu trúc Tài chính
Sportkation Đồng Nai được tài trợ qua Quỹ sáng lập (57%) và vòng 'Vốn thân hữu' tư nhân (43%). Thuê đất giúp chúng tôi mở nhanh và giữ vốn nhẹ, nên quỹ xây dựng còn sớm hơn. Vốn thân hữu là vốn tăng trưởng kiên nhẫn, không phải khoản vay hoàn trả nhanh. 12 tháng ân hạn cho phép dòng tiền năm đầu xây dựng quỹ vững chắc; từ Tháng 13 nhà đầu tư nhận lãi 8%/năm trả hàng tháng (chỉ lãi) trong khi vốn gốc tiếp tục sinh lời. Vốn gốc được hoàn tại cột mốc mở rộng — khi quỹ và lịch sử vận hành đảm bảo được tài trợ ngân hàng cho cơ sở thứ hai — hoặc nhà đầu tư chuyển vào Cơ sở 2 để tiếp tục lãi kép. Mục tiêu không phải hoàn vốn nhanh nhất; mà là thương hiệu mạnh, tăng trưởng, đa địa điểm nơi vốn kiên nhẫn sinh lời tốt.
Quỹ Sáng lập
57%
3.000.000.000 VND
≈ $118K
Vòng Love Money
43%
2.252.000.000 VND
≈ $88K
≈ $589
≈ $7.1K
≈ $2.9K
Phần 3
Mô hình Doanh thu
Doanh thu cốt lõi
16 đặt phòng × 4.200.000 VND
≈ $2.6K
18 đặt phòng × 2.900.000 VND
≈ $2.0K
14 khách × 3.500.000 VND (toàn bộ khu nghỉ)
≈ $1.9K
2 cặp đôi × 6.500.000 + khách vãng lai
≈ $980
≈ $7.6K
Gói bổ sung & Upsells
Doanh thu bổ sung20 khách × 600.000 VND / ngày
≈ $471
8 buổi × 2 giờ × 500.000 VND
≈ $314
2 sự kiện × 3.500.000 VND trọn gói
≈ $275
10 người chơi × 800.000 VND
≈ $314
≈ $1.4K
Tổng doanh thu gộp hàng tháng
228,400,000
≈ $9.0K
VND / tháng (tại công suất ổn định)
Phần 4
Giả định Doanh số Hàng tháng
Chi tiết phân tích một tháng ổn định điển hình. Dựa trên 8 cabin (2 khách/cabin, tối đa 16), 2 sân chuyên nghiệp, và các gói sản phẩm thực tế trên sportkation.com.
8
Cabin riêng
2
Sân chuyên nghiệp
30%
Công suất TB
Doanh số gói (Doanh thu cốt lõi)
| Gói | Khách | Đêm | Cabin | Doanh thu |
|---|---|---|---|---|
| Sportkation Classic (Tuần 1) | 10 guests | 3 | 5 | 42.000.000 VND |
| Sportkation Classic (Tuần 4) | 6 guests | 3 | 3 | 25.200.000 VND |
| Weekend Getaway (Tuần 2) | 12 guests | 2 | 6 | 34.800.000 VND |
| Weekend Getaway (Tuần 4) | 6 guests | 2 | 3 | 17.400.000 VND |
| Group Retreat (Tuần 3, toàn bộ) | 14 guests | 2 | 7 | 49.000.000 VND |
| Couples Retreat | 2 couples | 2 | 2 | 13.000.000 VND |
| Lưu trú ngày thường | ~12 guests | 1-2 | 2-4 | 12.000.000 VND |
| Tổng doanh thu gói | 193.400.000 VND | |||
Doanh thu tiện ích & tùy chọn
| Tiện ích / Tùy chọn | Giả định | Doanh thu |
|---|---|---|
| Open Bar — Bia & Đồ uống | 20 khách × 600.000 VND / ngày | 12.000.000 VND |
| Huấn luyện Pro | 8 buổi × 2 giờ × 500.000 VND | 8.000.000 VND |
| Gói Sinh nhật / Sự kiện | 2 sự kiện × 3.500.000 VND trọn gói | 7.000.000 VND |
| Gói Quà Giải đấu | 10 người chơi × 800.000 VND | 8.000.000 VND |
| Tổng doanh thu tiện ích | 35.000.000 VND | |
Tổng Doanh thu Hàng tháng (Ổn định)
228.400.000 VND
≈ $9.0K
30% công suất — 72 đêm cabin sử dụng trên 240 có sẵn. Mô hình chủ yếu cuối tuần với ~75% cuối tuần, ~10% ngày thường.
Phần 5
Dự báo Doanh thu 12 tháng
Dự báo Doanh thu 12 tháng
Tăng trưởng thực tế khi marketing và mạng lưới giới thiệu phát triển
Tháng 1 (Ra mắt)
71M VND
≈ $2.8K
~30% công suất
Tháng 3
109M VND
≈ $4.3K
Truyền miệng
Tháng 6
163M VND
≈ $6.4K
Hiệu ứng marketing
Tháng 12
228M VND
≈ $8.9K
Ổn định
Phần 6
Chi tiết Chi phí Vận hành Hàng tháng
Phân tích từng dòng tất cả chi phí định kỳ hàng tháng. Lương phản ánh mức lương nông thôn Đồng Nai (Q1 2026). Tất cả số tiền tính bằng VND.
Nhân sự & Lao động
20.000.000 VND
Marketing & Kỹ thuật số
10.000.000 VND
Bảo trì & Tiện ích
14.000.000 VND
Giá vốn F&B
14.000.000 VND
Chi phí Tùy chọn & Sự kiện
13.000.000 VND
Hành chính / Bảo hiểm / Khác
7.000.000 VND
Tổng OPEX Hàng tháng
139.182.531 VND
≈ $5.5K
% doanh thu gộp
60.9%
Phần 7
Chi phí Vận hành & Lợi nhuận
Chi phí Vận hành (OPEX) — Chi tiết
≈ $784
≈ $392
≈ $549
≈ $549
≈ $510
≈ $275
≈ $3.1K
≈ $9.0K
≈ −$3.1K
≈ $5.9K
Thuê 10 năm — giả định mức thuê tốt
≈ −$2.4K
8%/năm, chỉ trả lãi — vốn gốc vẫn đầu tư đến khi tái cấp vốn mở rộng
≈ −$0.6K
≈ +$3.5K
≈ +$2.9K
Ghi chú tăng trưởng & hoàn trả
Doanh thu tăng từ ~71M (Tháng 1, ~30% công suất) lên mức ổn định 228M vào Tháng 12. Tính cả ~37M tiền thuê đất, doanh nghiệp có dòng tiền dương sớm; trọn năm đầu không trả nhà đầu tư (xây quỹ), và lãi 8% (~15,0M/tháng, chỉ lãi) bắt đầu từ Tháng 13.
Phần 8
Lộ trình tăng trưởng
Thuê đất và đi nhanh là cách chúng tôi khởi đầu — không phải điểm dừng. Lợi nhuận tăng kép bằng cách biến một cơ sở đã được chứng minh thành thương hiệu đa địa điểm, ngày càng được tài trợ bởi ngân hàng và quỹ của chính công ty.
Năm 1 · Nền tảng
Khai trương, ổn định công suất và tích lũy dòng tiền năm đầu. Chưa trả nhà đầu tư — mỗi đồng đều củng cố quỹ.
Năm 2–3 · Lãi & Chứng minh
Nhà đầu tư bắt đầu nhận lãi 8%/năm, trả hàng tháng. Quỹ tiếp tục tăng kép trong khi hai đến ba năm dòng tiền được kiểm toán chứng minh hiệu quả đơn vị.
Năm 3+ · Mở rộng
Quỹ cộng lịch sử hoạt động mở khóa tài trợ ngân hàng cho Cơ sở 2 với điều kiện thuận lợi. Tái cấp vốn đó hoàn vốn gốc nhà đầu tư — hoặc nhà đầu tư chuyển tiếp vào cơ sở kế tiếp để tiếp tục 8% cộng tiềm năng tăng trưởng.
Thương hiệu · Địa điểm + Sự kiện
Mỗi cơ sở nhân rộng mô hình. Giải đấu và sự kiện trở thành nguồn doanh thu thứ hai và bánh đà tiếp thị — xây Sportkation thành thương hiệu nghỉ dưỡng pickleball hàng đầu Việt Nam.
Xây dựng quỹ (chưa hoàn vốn gốc nhà đầu tư)
Phần 9
Điểm hòa vốn tiền thuê đất
Tiền thuê đất là ẩn số duy nhất. Các ngưỡng dưới đây được tính thận trọng — giả định khoản vay khấu hao đầy đủ 5 năm (ròng trước thuê 106,9M − thuê). Cấu trúc chỉ-trả-lãi kiên nhẫn thực tế để lại biên độ lớn hơn nhiều, nên mọi mức thuê vượt qua ngưỡng này đều an toàn.
Tốt (biên ròng 20%)
Thuê tối đa
61.2M/tháng
≈ $2.4K /tháng
734.190.371,469 VND /năm
Ngang với mua
Thuê tối đa
134.3M/tháng
≈ $5.3K /tháng
1.611.891.660,318 VND /năm
Trần hòa vốn
Thuê tối đa
106.9M/tháng
≈ $4.2K /tháng
1.282.350.371,469 VND /năm
Hướng tới thuê 10 năm dưới ~61M VND/tháng (~2.400$). Sau khi trả hết nợ (năm 6–10), mức thuê chịu được tăng lên ~150M/tháng.
Nếu capsule đắt hơn
| Phân khúc capsule | CAPEX | Trần thuê/tháng |
|---|---|---|
| Tiết kiệm 13K$ (cơ sở) | 5.25B | 106.9M/mo |
| Vừa 20K$ | 6.68B | 79.3M/mo |
| Cao cấp 33K$ | 9.33B | 28.0M/mo |
Trong 10 năm, thuê ở mức tốt tốn ~7,34 tỷ — nay vượt giá mua 4,8 tỷ, dù vốn ban đầu ít hơn 6,95 tỷ. Capsule (2,65 tỷ) vẫn rẻ hơn xây cabin đạt chuẩn (3,2 tỷ). Đánh đổi: không có tài sản đất khi hết hạn và capsule giảm giá.
Phần 10
Ưu đãi Pháp lý & Thuế 2026 — "Lợi thế cạnh tranh"
Ba thay đổi chính sách lớn năm 2026 của Việt Nam trực tiếp có lợi cho dự án này:
Miễn thuế TNDN — Nghị định 20/2026/NĐ-CP
Là doanh nghiệp SME mới đăng ký, dự án được miễn thuế Thu nhập Doanh nghiệp 3 năm, sau đó giảm 50% trong 4 năm tiếp theo. Điều này bảo toàn ~94tr VND/tháng để tái đầu tư trong giai đoạn mở rộng.
Giảm phí chuyển đổi đất
Theo sửa đổi Luật Đất đai 2026, chuyển đổi đất vườn/ao sang đất ở chỉ cần trả 30% chênh lệch giá, giảm đáng kể chi phí mở rộng tương lai.
Miễn giấy phép xây dựng
Công trình dưới 7 tầng ở vùng nông thôn/đang phát triển đủ điều kiện miễn giấy phép 2026 cho cabin thấp tầng, rút ngắn thời gian xây dựng 4–6 tháng.
Phần 11
Giảm thiểu Rủi ro
Love Money Lãi Suất Cố Định
Love Money được huy động với lãi suất cố định 8%/năm — miễn nhiễm với biến động lãi suất. Với NOI 150,4tr/tháng so với khoản trả nợ hàng tháng chỉ 116tr, dự án duy trì dòng tiền dương trong suốt 5 năm trả nợ với biên an toàn hơn 30%.
Tăng trưởng thận trọng
Mô hình giả định giai đoạn tăng trưởng bắt đầu chỉ 30% công suất ở Tháng 1 và đạt hòa vốn OPEX (~78tr) vào khoảng Tháng 3, trước khi trả nợ Love Money bắt đầu ở Tháng 6. Giai đoạn ân hạn 5 tháng này tạo biên an toàn thực tế thay vì giả định công suất tối đa từ ngày đầu.
Tăng giá trị đất
Mảnh đất 6.000 m² Đồng Nai là tài sản tăng giá. Giá đất Đồng Nai đang tăng +8–12%/năm trong 2026 nhờ hạ tầng lân cận TPHCM và dự án sân bay Long Thành. Giá trị thoái vốn tăng độc lập với hoạt động kinh doanh.
Gia hạn thuê & không sở hữu đất
Hợp đồng thuê 10 năm có rủi ro gia hạn và tăng giá, và không để lại tài sản đất khi hết hạn. Giảm thiểu: thương lượng quyền gia hạn và mức tăng hàng năm có trần ngay từ đầu, giữ tiền thuê dưới ngưỡng tốt 37M/tháng để có biên hấp thụ tăng giá.
Nhập khẩu & khấu hao capsule
Capsule nhập khẩu giảm giá và phụ thuộc vận chuyển/hải quan. Giảm thiểu: chi phí về đến nơi đã gồm cước, thuế và lắp đặt; có thể di dời sang địa điểm khác nếu hết hạn thuê, giữ giá trị còn lại.
Sẵn sàng thảo luận thêm?
Quay lại tổng quan đầu tư để yêu cầu pitch deck đầy đủ với tiến độ xây dựng và điều khoản hợp tác.