Louer le terrain.
Installer des capsules.
Un modèle de financement alternatif pour Sportkation Dong Nai : un bail foncier de 10 ans au lieu d'un achat à 4,8 Md, et des maisons-capsules de luxe importées au lieu de cabines construites. Tout le reste — revenus, forfaits, exploitation — est inchangé.
💵 Tous les montants en VND · Équivalents USD à 25 500 VND/USD (T1 2026)
CAPEX Total
5,25 Md VND
Love Money (43%)
2,25 Md VND
Objectif revenu brut
228,4M/mois
Trésorerie/mois (an 2+)
+98,7M/mois
Progression de l'investissement
État du financement
1.3B VND≈ 49,019.61 USD
Objectif: 2.3B VND (≈ 88,313.73 USD)
4
Investisseurs
90
Jours restants
200M
Investissement min.
Section 1
Ventilation des Dépenses d'Investissement (CAPEX)
Le scénario B supprime l'achat du terrain de 4,8 Md (désormais un bail de 10 ans, indiqué dans les coûts d'exploitation) et remplace les cabines construites par des maisons-capsules de luxe importées. Les autres postes de construction sont inchangés.
Bail foncier (loué)
6 000 m², Dong Nai — bail 10 ans, loyer en OPEX (pas en CAPEX)
0M
0.0%
Villa principale
200m² réception, quartiers propriétaire, salon & administration
700M
13.3%
Maisons-capsules de luxe (×8)
Capsules importées meublées, ~24 m² chacune, posées à la grue — accueille 16 invités
2652M
50.5%
Courts de pickleball (×2)
Surface professionnelle, éclairage LED nocturne, clôture
350M
6.7%
Piscine
Bassin 8×4m, système de filtration, terrasse en bois
500M
9.5%
Sauna & Pavillon BBQ
Sauna tonneau finlandais + espace BBQ extérieur couvert
250M
4.8%
Aménagement paysager & Verger
Jardins tropicaux, arbres fruitiers, allées, éclairage
250M
4.8%
Infrastructures & Réseaux
Raccordement électrique, système d'eau, fosse septique, Wi-Fi
250M
4.8%
Pré-ouverture & Contingence
Mobilier, permis, marketing initial, marge de 5%
300M
5.7%
CAPEX Total
5,252,000,000
≈ $206K
VND
Section 2
Structure de Financement
Sportkation Dong Nai est financé par un Fonds fondateurs (57 %) et un tour privé « Love Money » (43 %). Louer le terrain permet d'ouvrir vite et de garder le capital léger, donc la trésorerie se constitue encore plus tôt. Le Love Money est un capital de croissance patient, pas un prêt à remboursement rapide. Une période de grâce de 12 mois laisse la première année de trésorerie constituer une réserve solide ; dès le mois 13, les investisseurs perçoivent un rendement annuel de 8 % versé mensuellement (intérêts seuls) tandis que leur capital continue de travailler. Le capital est rendu à l'étape d'expansion — quand la trésorerie et l'historique d'exploitation obtiennent un financement bancaire pour le second site — ou les investisseurs le réinvestissent dans le Site 2 pour continuer à composer. L'objectif n'est pas le remboursement le plus rapide ; c'est une marque forte, en croissance, multi-sites où le capital patient est bien rémunéré.
Fonds Fondateur
57%
3.000.000.000 VND (≈ 117.647,06 USD)
Tour Love Money
43%
2.252.000.000 VND (≈ 88.313,73 USD)
Section 3
Modèle de Revenus
Revenus principaux
16 réservations × 4 200 000 VND
18 réservations × 2 900 000 VND
14 hôtes × 3 500 000 VND (domaine exclusif)
2 couples × 6 500 000 + séjours ponctuels
Packages supplémentaires & Ventes additionnelles
Revenus supplémentaires20 hôtes × 600 000 VND / jour
8 sessions × 2h × 500 000 VND
2 événements × 3 500 000 VND forfait
10 joueurs × 800 000 VND
Revenu brut mensuel total
228,400,000
≈ $9.0K
VND / mois (à taux d'occupation stabilisé)
Section 4
Hypothèses de Ventes Mensuelles
Ventilation détaillée d'un mois stabilisé typique. Basé sur 8 cabanes (2 hôtes/cabane, 16 max), 2 courts professionnels, et les packages réels listés sur sportkation.com.
8
Cabanes privées
2
Courts pro
30%
Taux d'occupation
Ventes de packages (Revenus principaux)
| Package | Hôtes | Nuits | Cabanes | Revenu |
|---|---|---|---|---|
| Sportkation Classic (Semaine 1) | 10 guests | 3 | 5 | 42.000.000 VND (≈ 1.647,06 USD) |
| Sportkation Classic (Semaine 4) | 6 guests | 3 | 3 | 25.200.000 VND (≈ 988,24 USD) |
| Weekend Getaway (Semaine 2) | 12 guests | 2 | 6 | 34.800.000 VND (≈ 1.364,71 USD) |
| Weekend Getaway (Semaine 4) | 6 guests | 2 | 3 | 17.400.000 VND (≈ 682,35 USD) |
| Group Retreat (Semaine 3, exclusif) | 14 guests | 2 | 7 | 49.000.000 VND (≈ 1.921,57 USD) |
| Couples Retreat | 2 couples | 2 | 2 | 13.000.000 VND (≈ 509,80 USD) |
| Séjours en semaine | ~12 guests | 1-2 | 2-4 | 12.000.000 VND (≈ 470,59 USD) |
| Revenu total packages | 193.400.000 VND (≈ 7.584,31 USD) | |||
Revenus options & suppléments
| Option / Supplément | Hypothèse | Revenu |
|---|---|---|
| Boissons fraîches & jus de fruits | 20 hôtes × 600 000 VND / jour | 12.000.000 VND (≈ 470,59 USD) |
| Coaching Pro | 8 sessions × 2h × 500 000 VND | 8.000.000 VND (≈ 313,73 USD) |
| Package Anniversaire / Événement | 2 événements × 3 500 000 VND forfait | 7.000.000 VND (≈ 274,51 USD) |
| Package Cadeau Tournoi | 10 joueurs × 800 000 VND | 8.000.000 VND (≈ 313,73 USD) |
| Total revenus options | 35.000.000 VND (≈ 1.372,55 USD) | |
Revenu Mensuel Total (Stabilisé)
228.400.000 VND (≈ 8.956,86 USD)
30% occupation — 72 nuits-cabane utilisées sur 240 disponibles. Modèle orienté week-end avec ~75% week-end, ~10% semaine.
Section 5
Projection de Revenus sur 12 mois
Projection de Revenus sur 12 mois
Montée en puissance réaliste avec le développement du marketing et du réseau de parrainage
Mois 1 (Lancement)
71M VND
≈ $2.8K
~30% capacité
Mois 3
109M VND
≈ $4.3K
Bouche-à-oreille
Mois 6
163M VND
≈ $6.4K
Effet marketing
Mois 12
228M VND
≈ $8.9K
Stabilisé
Section 6
Détail des Coûts d'Exploitation Mensuels
Ventilation ligne par ligne de toutes les dépenses mensuelles récurrentes. Les salaires reflètent les taux ruraux de Dong Nai (T1 2026). Tous les montants en VND.
Personnel & Main-d'œuvre
20.000.000 VND (≈ 784,31 USD)
Marketing & Digital
10.000.000 VND (≈ 392,16 USD)
Maintenance & Services
14.000.000 VND (≈ 549,02 USD)
Coût des Marchandises F&B
14.000.000 VND (≈ 549,02 USD)
Coûts Options & Événements
13.000.000 VND (≈ 509,80 USD)
Administration / Assurance / Divers
7.000.000 VND (≈ 274,51 USD)
OPEX Mensuel Total
139.182.531 VND (≈ 5.458,14 USD)
% du chiffre d'affaires brut
60.9%
Section 7
Charges d'Exploitation & Rentabilité
Charges d'exploitation (OPEX) — Ventilation détaillée
Bail 10 ans — hypothèse loyer sain
8 % par an, intérêts seuls — le capital reste investi jusqu'au refinancement d'expansion
Note de montée en puissance & remboursement
Les revenus passent de ~71M (mois 1, ~30 % de capacité) à 228M stabilisés au mois 12. Avec le loyer foncier de ~37M, la société est positive tôt ; toute la première année est sans versement aux investisseurs (constitution de trésorerie), et le rendement de 8 % (~15,0M/mois, intérêts seuls) débute au mois 13.
Section 8
Feuille de route de croissance
Louer le terrain et avancer vite, c'est ainsi que nous démarrons — pas notre destination. Le rendement se compose en transformant un site éprouvé en une marque multi-sites, financée de plus en plus par les banques et la trésorerie de l'entreprise.
An 1 · Fondation
Ouvrir, stabiliser le taux d'occupation et capitaliser la première année de trésorerie. Aucun versement aux investisseurs encore — chaque dong renforce la trésorerie.
An 2–3 · Rendement & Preuve
Les investisseurs commencent à percevoir leur rendement annuel de 8 %, versé mensuellement. La trésorerie continue de se composer pendant que deux à trois ans de trésorerie auditée prouvent l'économie unitaire.
An 3+ · Expansion
La trésorerie et l'historique débloquent un financement bancaire pour le Site 2 à des conditions favorables. Ce refinancement rend le capital des investisseurs — ou ceux-ci réinvestissent dans le site suivant pour continuer à 8 % plus le potentiel de croissance.
La marque · Sites + Événements
Chaque site reproduit le modèle. Tournois et événements deviennent un second moteur de revenus et un volant marketing — faisant de Sportkation la première marque de retraites pickleball du Vietnam.
Constitution de trésorerie (aucun capital investisseur encore remboursé)
Section 9
Seuil de rentabilité du loyer
Le loyer du terrain est la seule inconnue. Les seuils ci-dessous sont volontairement conservateurs — ils supposent un prêt entièrement amorti sur 5 ans (trésorerie avant loyer 106,9M − loyer). La structure réelle, patiente et à intérêts seuls, laisse bien plus de marge, donc tout loyer qui franchit ce seuil est confortablement sûr.
Sain (marge nette 20%)
Loyer max
61.2M/mois
≈ $2.4K /mois
734.190.371 VND (≈ 28.791,78 USD) /an
Parité avec l'achat
Loyer max
134.3M/mois
≈ $5.3K /mois
1.611.891.660 VND (≈ 63.211,44 USD) /an
Seuil de rentabilité
Loyer max
106.9M/mois
≈ $4.2K /mois
1.282.350.371 VND (≈ 50.288,25 USD) /an
Viser un bail 10 ans sous ~61M VND/mois (~2 400 $). Après remboursement (années 6–10), le loyer supportable monte à ~150M/mois.
Si les capsules coûtent plus
| Gamme de capsule | CAPEX | Plafond loyer/mois |
|---|---|---|
| Économique 13K$ (base) | 5.25B | 106.9M/mo |
| Inter. 20K$ | 6.68B | 79.3M/mo |
| Premium 33K$ | 9.33B | 28.0M/mo |
Sur 10 ans, louer au tarif sain coûte ~7,34 Md — désormais au-dessus du prix d'achat de 4,8 Md, mais avec 6,95 Md de capital initial en moins. Les capsules (2,65 Md) coûtent toujours moins qu'une vraie construction de cabines (3,2 Md). Le compromis : aucun actif foncier à terme et des capsules qui se déprécient.
Section 10
Incitations Légales & Fiscales 2026 — "L'atout majeur"
Trois changements majeurs de politique vietnamienne en 2026 bénéficient directement à ce projet :
Exonération d'IS — Décret 20/2026/ND-CP
En tant que PME nouvellement enregistrée, le projet bénéficie d'une exonération d'Impôt sur les Sociétés de 3 ans, suivie d'une réduction de 50% pendant les 4 années suivantes. Cela préserve ~94M VND/mois pour le réinvestissement pendant la montée en puissance.
Réduction sur la conversion foncière
Selon les amendements de la Loi Foncière 2026, la conversion de terrain jardin/étang en résidentiel ne nécessite que 30% du paiement de la différence de prix, réduisant significativement les coûts d'expansion future.
Exemption de permis de construire
Les structures de moins de 7 étages en zones rurales/en développement bénéficient de l'exemption de permis 2026 pour les cabanes basses, accélérant la construction de 4 à 6 mois.
Section 11
Atténuation des Risques
Love Money à taux fixe
Le Love Money est levé à un taux fixe de 8 % par an — insensible aux hausses de taux d'intérêt. Avec un NOI de 150,4M/mois contre un remboursement mensuel de seulement 116M, le projet reste en flux de trésorerie positif tout au long des 5 ans de remboursement avec une marge de couverture de plus de 30%.
Montée en puissance prudente
Le modèle suppose une montée en puissance débutant à seulement 30% de capacité au Mois 1 et atteignant le seuil de rentabilité OPEX (~78M) vers le Mois 3, bien avant le début du remboursement Love Money au Mois 6. Cette période de grâce de 5 mois fournit une marge de sécurité réaliste plutôt que de supposer une occupation complète dès le premier jour.
Appréciation de l'actif foncier
Le terrain de 6 000 m² à Dong Nai est une couverture en appréciation. Les prix fonciers de Dong Nai augmentent de +8–12% par an en 2026 grâce aux infrastructures adjacentes à HCMV et au projet de l'aéroport de Long Thanh. La valeur de sortie croît indépendamment de l'exploitation.
Renouvellement du bail & absence de propriété
Le bail de 10 ans comporte un risque de renouvellement et de hausse de loyer, et ne laisse aucun actif foncier à terme. Atténuation : négocier dès le départ une option de renouvellement et une hausse annuelle plafonnée, et garder le loyer bien sous le seuil sain de 37M/mois pour absorber les hausses.
Import & dépréciation des capsules
Les capsules importées se déprécient et dépendent du transport/des douanes. Atténuation : le coût rendu inclut fret, droits et pose ; les unités sont déplaçables vers un autre site en fin de bail, préservant la valeur résiduelle.
Prêt à en discuter davantage ?
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