Résumé Financier du Projet
Domaine Sportkation Dong Nai
Hôtellerie & Infrastructure Sportive · PME en démarrage · Province de Dong Nai, Sud-Est du Vietnam
💵 Tous les montants en VND · Équivalents USD à 25 500 VND/USD (T1 2026)
CAPEX Total
12,2 Mrd VND
Love Money (75%)
9,2 Mrd VND
Objectif revenu brut
228,4M/mois
Trésorerie/mois (an 2+)
+86,3M/mois
Progression de l'investissement
État du financement
1.3B VND
Objectif: 9.2B VND
4
Investisseurs
90
Jours restants
1B
Investissement min.
Section 1
Ventilation des Dépenses d'Investissement (CAPEX)
Coût total de développement de 12 200 000 000 VND — incluant l'ameublement et l'équipement complets des cabanes et de la maison principale. Les postes ci-dessous reflètent les prix actuels des entrepreneurs et matériaux de Dong Nai (T1 2026). Démarrage avec 8 cabanes pour accueillir jusqu'à 16 hôtes simultanément.
Acquisition foncière
6 000 m², zone rurale / en développement de Dong Nai
4800M
39.3%
Villa principale
200m² réception, quartiers propriétaire, salon & administration
700M
5.7%
Cabanes invités (×8)
Modulaire toit plat, 40m² chacune, terrasse privée & climatisation — 16 hôtes
3200M
26.2%
Mobilier & équipement des cabanes (×8)
Lits, climatisation, armoires, mobilier de terrasse, linge & déco pour les 8 cabanes
400M
3.3%
Mobilier & équipement de la maison principale
Réception, salon, quartiers propriétaire, salle à manger & bureau administratif
200M
1.6%
Cuisine professionnelle & équipement F&B
Réfrigérateurs, congélateurs, fourneaux, grils BBQ, bar
250M
2.0%
Courts de pickleball (×2)
Surface professionnelle, éclairage LED nocturne, clôture
350M
2.9%
Toit rétractable des courts (×2)
Store-toit ouvrant — protection soleil & mousson, s'ouvre pour l'aération et la lumière naturelle
400M
3.3%
Piscine
Bassin 8×4m, système de filtration, terrasse en bois
500M
4.1%
Sauna & Pavillon BBQ
Sauna tonneau finlandais + espace BBQ extérieur couvert
250M
2.0%
Équipement sportif & de loisirs
Raquettes, balles, lance-balles, filets, matériel de location, transats de piscine
150M
1.2%
Technologie & sécurité
Wi-Fi maillé, serrures connectées, vidéosurveillance, système POS / réservation, audio-vidéo
200M
1.6%
Aménagement paysager & Verger
Jardins tropicaux, arbres fruitiers, allées, éclairage
250M
2.0%
Infrastructures & Réseaux
Raccordement électrique, système d'eau, fosse septique, Wi-Fi
250M
2.0%
Pré-ouverture & Contingence
Permis, licences, marketing initial, marge de 5%
300M
2.5%
CAPEX Total
12,200,000,000
≈ $478K
VND
Répartition du CAPEX de 12,2 Mrd
Section 2
Structure de Financement
Sportkation Dong Nai est financé par un Fonds fondateurs (33 %) et un tour privé « Love Money » (67 %). Le Love Money est un capital de croissance patient, pas un prêt à remboursement rapide. Une période de grâce de 12 mois laisse la première année de trésorerie constituer une réserve solide ; dès le mois 13, les investisseurs perçoivent un rendement annuel de 8 % versé mensuellement (intérêts seuls) tandis que leur capital continue de travailler. Le capital est rendu à l'étape d'expansion — quand la trésorerie et l'historique d'exploitation obtiennent un financement bancaire pour le second site — ou les investisseurs le réinvestissent dans le Site 2 pour continuer à composer. L'objectif n'est pas le remboursement le plus rapide ; c'est une marque forte, en croissance, multi-sites où le capital patient est bien rémunéré.
Fonds Fondateur
25%
3.000.000.000 VND
≈ $118K
Tour Love Money
75%
9.200.000.000 VND
≈ $361K
≈ $2.4K
≈ $29K
≈ $3.4K
Section 3
Modèle de Revenus
Revenus principaux
16 réservations × 4 200 000 VND
≈ $2.6K
18 réservations × 2 900 000 VND
≈ $2.0K
14 hôtes × 3 500 000 VND (domaine exclusif)
≈ $1.9K
2 couples × 6 500 000 + séjours ponctuels
≈ $980
≈ $7.6K
Packages supplémentaires & Ventes additionnelles
Revenus supplémentaires20 hôtes × 600 000 VND / jour
≈ $471
8 sessions × 2h × 500 000 VND
≈ $314
2 événements × 3 500 000 VND forfait
≈ $275
10 joueurs × 800 000 VND
≈ $314
≈ $1.4K
Revenu brut mensuel total
228,400,000
≈ $9.0K
VND / mois (à taux d'occupation stabilisé)
Section 4
Hypothèses de Ventes Mensuelles
Un mois d'exploitation réaliste mêlant séjours loisirs le week-end et team-building d'entreprise en semaine — la combinaison que le complexe est conçu pour capter une fois le pipeline B2B actif.
Mois type — cabines occupées par jour
8
Cabanes privées
2
Courts pro
35%
Taux d'occupation
Ventes de packages (Revenus principaux)
| Package | Hôtes | Nuits | Cabanes | Revenu |
|---|---|---|---|---|
| Apex Tech — séminaire en semaine | 8 guests | 2 | 4 | 28.000.000 VND |
| Sportkation Classic — week-end | 10 guests | 3 | 5 | 42.000.000 VND |
| Nova — sprint startup | 6 guests | 2 | 3 | 21.000.000 VND |
| Week-end détente | 12 guests | 2 | 6 | 34.800.000 VND |
| Meridian — privatisation totale | 16 guests | 2 | 8 | 56.000.000 VND |
| Group Retreat — week-end | 14 guests | 2 | 7 | 49.000.000 VND |
| Horizon — journée d'équipe (1 nuit) | 8 guests | 1 | 4 | 14.000.000 VND |
| Week-end détente | 10 guests | 2 | 5 | 29.000.000 VND |
| Revenu total packages | 273.800.000 VND | |||
Revenus options & suppléments
| Option / Supplément | Hypothèse | Revenu |
|---|---|---|
| Open Bar & BBQ | Groupes entreprises + loisirs | 20.000.000 VND |
| Coaching & Animation | Stages + team-building entreprise | 22.000.000 VND |
| Événements & Banquets | Dîners de gala, anniversaires, célébrations | 12.000.000 VND |
| Packs cadeaux tournoi | Équipement & prix de marque | 7.000.000 VND |
| Total revenus options | 61.000.000 VND | |
Revenu Mensuel Total (Stabilisé)
334.800.000 VND
≈ $13K
85 nuitées-cabine sur 240 vendues — 35% d'occupation sur un mois réaliste : loisirs le week-end + entreprises en semaine.
La section 4 montre le mois combiné réaliste (entreprise + loisirs). Les projections financières des sections 6 à 8 restent sur le revenu de base prudent de la section 3 — nous finançons sur le plancher, pas sur l'upside.
Section 5
Projection de Revenus sur 12 mois
Projection de Revenus sur 12 mois
Montée en puissance réaliste avec le développement du marketing et du réseau de parrainage
Mois 1 (Lancement)
71M VND
≈ $2.8K
~30% capacité
Mois 3
109M VND
≈ $4.3K
Bouche-à-oreille
Mois 6
163M VND
≈ $6.4K
Effet marketing
Mois 12
228M VND
≈ $8.9K
Stabilisé
Section 6
Détail des Coûts d'Exploitation Mensuels
Ventilation ligne par ligne de toutes les dépenses mensuelles récurrentes. Les salaires reflètent les taux ruraux de Dong Nai (T1 2026). Tous les montants en VND.
Personnel & Main-d'œuvre
20.000.000 VND
Marketing & Digital
12.750.000 VND
Maintenance & Services
14.000.000 VND
Coût des Marchandises F&B
14.000.000 VND
Coûts Options & Événements
13.000.000 VND
Administration / Assurance / Divers
7.000.000 VND
OPEX Mensuel Total
80.750.000 VND
≈ $3.2K
% du chiffre d'affaires brut
35.4%
Section 7
Charges d'Exploitation & Rentabilité
Charges d'exploitation (OPEX) — Ventilation détaillée
≈ $784
≈ $500
≈ $549
≈ $549
≈ $510
≈ $275
≈ $3.2K
≈ $9.0K
≈ −$3.2K
≈ $5.8K
8 % par an, intérêts seuls — le capital reste investi jusqu'au refinancement d'expansion
≈ −$2.4K
≈ +$5.8K
≈ +$3.4K
Note de montée en puissance & remboursement
Les revenus passent de ~71M (mois 1, ~30 % de capacité) à 228M stabilisés au mois 12, couvrant l'OPEX (~81M) vers le mois 3. Toute la première année est une période de grâce — aucun versement aux investisseurs — la société bâtit son élan et sa trésorerie ; le rendement investisseur de 8 % (~61,3M/mois, intérêts seuls) débute au mois 13.
Section 8
Feuille de route de croissance
Louer le terrain et avancer vite, c'est ainsi que nous démarrons — pas notre destination. Le rendement se compose en transformant un site éprouvé en une marque multi-sites, financée de plus en plus par les banques et la trésorerie de l'entreprise.
An 1 · Fondation
Ouvrir, stabiliser le taux d'occupation et capitaliser la première année de trésorerie. Aucun versement aux investisseurs encore — chaque dong renforce la trésorerie.
An 2–3 · Rendement & Preuve
Les investisseurs commencent à percevoir leur rendement annuel de 8 %, versé mensuellement. La trésorerie continue de se composer pendant que deux à trois ans de trésorerie auditée prouvent l'économie unitaire.
An 3+ · Expansion
La trésorerie et l'historique débloquent un financement bancaire pour le Site 2 à des conditions favorables. Ce refinancement rend le capital des investisseurs — ou ceux-ci réinvestissent dans le site suivant pour continuer à 8 % plus le potentiel de croissance.
La marque · Sites + Événements
Chaque site reproduit le modèle. Tournois et événements deviennent un second moteur de revenus et un volant marketing — faisant de Sportkation la première marque de retraites pickleball du Vietnam.
Constitution de trésorerie (aucun capital investisseur encore remboursé)
Section 9
Scénario Optimiste — Team-Building d'Entreprise en Semaine
Le scénario de base ci-dessus suppose une demande de loisirs concentrée le week-end à ~30% d'occupation, laissant la plupart des nuits de semaine vides. Ce scénario optimiste ajoute le team-building d'entreprise sur ces nuits de semaine. Dong Nai se situe à ~2 heures du vaste bassin d'entreprises de Hô Chi Minh-Ville, faisant des séminaires du mardi au jeudi une source de demande réaliste et récurrente. La plupart des groupes ne sont qu'un service prenant 3 à 4 cabines — ce n'est qu'occasionnellement qu'une entreprise privatise tout le domaine.
Occupation moy.
Revenu brut / mois
Résultat d'exploitation
Réservations d'Entreprise (Mois Type)
| Groupe | Hôtes | Nuits | Cabanes | Revenu |
|---|---|---|---|---|
| Séminaire de service (Mar–Jeu) | 8 guests | 2 | 4 | 28.000.000 VND |
| Sprint produit startup (Mar–Jeu) | 6 guests | 2 | 3 | 21.000.000 VND |
| Privatisation du domaine (Mar–Jeu) | 16 guests | 2 | 8 | 56.000.000 VND |
| Petite équipe — une nuit | 8 guests | 1 | 4 | 14.000.000 VND |
| Revenu Cœur Entreprise | 119.000.000 VND | |||
4 groupes/mois — 1 privatisation complète, 3 partielles (3–4 cabines). Les équipes de 6 à 10 personnes remplissent rarement les 8 cabines, donc la moitié du domaine reste souvent libre en semaine.
Revenu Mensuel Résultant
4 groupes en semaine (voir ci-dessus)
≈ $4.7K
Loisirs du week-end
≈ $1.6K
Deux week-ends
≈ $2.5K
Un week-end en privatisation
≈ $1.9K
≈ $11K
Volume de clients plus élevé
≈ $784
Activités d'entreprise + coaching pro
≈ $863
Dîners de groupe & célébrations
≈ $471
Compétitions d'équipe & cadeaux
≈ $275
≈ $2.4K
Revenu Brut (Optimiste)
334.800.000 VND
≈ $13K
VND / mois à ~35% d'occupation
Coûts d'Exploitation à Activité Plus Élevée
Plus de clients et la restauration d'entreprise augmentent les coûts variables. Les coûts fixes (terrain en propriété, personnel de base, courts) restent stables, donc l'OPEX total monte à ~31% du revenu — légèrement plus efficient que les 35% du scénario de base grâce à l'échelle.
≈ $941
≈ $510
≈ $667
≈ $863
≈ $824
≈ $314
≈ $4.1K
≈ $13K
≈ −$4.1K
≈ $9.0K
≈ −$2.4K
≈ +$6.6K
Hypothèse Clé
Cet optimisme dépend d'un effort de vente B2B actif — obtenir ~4 petits groupes d'entreprise par mois ne se fera pas spontanément. Cela nécessite des grilles tarifaires entreprises, une prospection RH, et des partenariats avec des agences événementielles. Sans ce canal, la semaine revient à l'occupation de ~10% du scénario de base. Le plafond de 16 invités limite aussi chaque réservation à de petites équipes.
Section 10
Incitations Légales & Fiscales 2026 — "L'atout majeur"
Trois changements majeurs de politique vietnamienne en 2026 bénéficient directement à ce projet :
Exonération d'IS — Décret 20/2026/ND-CP
En tant que PME nouvellement enregistrée, le projet bénéficie d'une exonération d'Impôt sur les Sociétés de 3 ans, suivie d'une réduction de 50% pendant les 4 années suivantes. Cela préserve ~94M VND/mois pour le réinvestissement pendant la montée en puissance.
Réduction sur la conversion foncière
Selon les amendements de la Loi Foncière 2026, la conversion de terrain jardin/étang en résidentiel ne nécessite que 30% du paiement de la différence de prix, réduisant significativement les coûts d'expansion future.
Exemption de permis de construire
Les structures de moins de 7 étages en zones rurales/en développement bénéficient de l'exemption de permis 2026 pour les cabanes basses, accélérant la construction de 4 à 6 mois.
Section 11
Atténuation des Risques
Love Money à taux fixe
Le Love Money est levé à un taux fixe de 6% par an — insensible aux hausses de taux d'intérêt. Avec un NOI de cas de base de 147,7M/mois contre un remboursement mensuel de 128,6M, le projet reste en flux de trésorerie positif tout au long des 7 ans de remboursement, avec une marge supplémentaire substantielle une fois atteinte l'occupation du cas optimiste entreprises (NOI 229,8M).
Montée en puissance prudente
Le modèle suppose une montée en puissance débutant à seulement 30% de capacité au Mois 1 et atteignant le seuil de rentabilité OPEX (~81M) vers le Mois 3, bien avant le début du remboursement Love Money au Mois 6. Cette période de grâce de 5 mois fournit une marge de sécurité réaliste plutôt que de supposer une occupation complète dès le premier jour.
Appréciation de l'actif foncier
Le terrain de 6 000 m² à Dong Nai est une couverture en appréciation. Les prix fonciers de Dong Nai augmentent de +8–12% par an en 2026 grâce aux infrastructures adjacentes à HCMV et au projet de l'aéroport de Long Thanh. La valeur de sortie croît indépendamment de l'exploitation.
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