Thuê + Capsule
so với Mua + Xây
Hai cách tài trợ cho Sportkation Đồng Nai. Kịch bản A mua đất và xây cabin. Kịch bản B thuê đất 10 năm và lắp nhà capsule cao cấp nhập khẩu — giải phóng vốn nhưng không sở hữu đất khi kết thúc.
A · Mua + Xây
B · Thuê + Capsule
So sánh kịch bản 1
So sánh trực tiếp
| Chỉ tiêu | Mua + Xây | Thuê + Capsule |
|---|---|---|
| Tổng CAPEX | 12.200.000.000 VND (≈ 478.431,37 USD) | 5.252.000.000 VND (≈ 205.960,78 USD) |
| Đất | Mua — 4,8 tỷ | Thuê — 10 năm |
| Lưu trú | Cabin xây — 3,2 tỷ | Nhà capsule — 2,65 tỷ |
| Quỹ sáng lập | 3.000.000.000 VND (≈ 117.647,06 USD) | 3.000.000.000 VND (≈ 117.647,06 USD) |
| Vốn thân hữu | 9.200.000.000 VND (≈ 360.784,31 USD) | 2.252.000.000 VND (≈ 88.313,73 USD) |
| Trả nợ vay / tháng | 177.861.774 VND (≈ 6.974,97 USD) | 43.537.469 VND (≈ 1.707,35 USD) |
| Dòng tiền trước thuê (năm vay) | +-27.461.774 VND (≈ -1.076,93 USD) | +106.862.531 VND (≈ 4.190,69 USD) |
| Tài sản sau 10 năm | Đất + công trình (tăng giá) | Chỉ capsule (giảm giá) |
Cả hai kịch bản dùng chi phí xây cabin đã sửa 3,2 tỷ (₫10M/m²); Kịch bản A tổng 12,2 tỷ, khớp với trang kế hoạch đầu tư.
So sánh kịch bản 2
Khoảng tiền thuê có lãi
Kịch bản B chỉ hiệu quả nếu tiền thuê đủ thấp. Trong 5 năm trả nợ, dòng tiền ròng hàng tháng là 106,9M − tiền thuê. Điều đó tạo ba ngưỡng:
Kinh doanh tốt
61.2M/tháng
≈ $2.4K /tháng
734.190.371 VND (≈ 28.791,78 USD) /năm
giữ biên lợi nhuận ròng 20%
Ngang với mua
134.3M/tháng
≈ $5.3K /tháng
1.611.891.660 VND (≈ 63.211,44 USD) /năm
bằng −27,5M/tháng của Kịch bản A (đã sửa)
Trần hòa vốn
106.9M/tháng
≈ $4.2K /tháng
1.282.350.371 VND (≈ 50.288,25 USD) /năm
vượt mức này, Kịch bản B lỗ
Khuyến nghị: thương lượng thuê 10 năm dưới ~61M VND/tháng (~2.400$). Dưới mức đó, Kịch bản B vượt mua về dòng tiền và giải phóng 6,95 tỷ vốn ban đầu. Sau khi trả hết nợ (năm 6–10), khả năng chịu thuê tăng lên ~150M/tháng.
Năm 6–10 (đã trả nợ): trần thuê hòa vốn tăng lên ~150M/tháng.
So sánh kịch bản 3
Độ nhạy giá Capsule
Phân khúc capsule dịch chuyển toàn bộ khoảng thuê. Capsule đắt hơn nghĩa là vay nhiều hơn và tiền thuê chấp nhận được thấp hơn.
| Phân khúc capsule | Giá về đến nơi / cái | CAPEX Kịch bản B | Trần thuê / tháng |
|---|---|---|---|
| Tiết kiệm (cơ sở) | $13K | 5.25B | 106.9M/mo |
| Cao cấp vừa | $20K | 6.68B | 79.3M/mo |
| Cao cấp | $33K | 9.33B | 28.0M/mo |
Ngay cả capsule cao cấp (9,33 tỷ) vẫn thấp hơn CAPEX mua đã sửa (12,2 tỷ), nhưng khoản vay lớn hơn kéo trần thuê xuống ~28M/tháng.
So sánh kịch bản 4
Dòng tiền tích lũy 10 năm
Chi phí cho đất trong toàn bộ thời hạn thuê, so với mua đứt.
Ở mức thuê tốt, tổng tiền thuê (7,34 tỷ trong 10 năm) nay vượt giá mua đất 4,8 tỷ — nên thuê thắng ở vốn ban đầu thấp hơn và sự linh hoạt, không phải chi phí trọn đời; bạn cũng không sở hữu đất khi kết thúc và capsule giảm giá.
So sánh kịch bản 5
Đánh đổi
Mua + Xây
- +Sở hữu tài sản đất 4,8 tỷ+ tăng giá
- +Không rủi ro gia hạn thuê
- +Dòng tiền hàng tháng nhẹ hơn (không thuê)
- −12,2 tỷ trả trước — chiếm nhiều vốn nhất
- −Triển khai chậm (xây dựng)
- −Kém thanh khoản
Thuê + Capsule
- +Giảm 6,95 tỷ CAPEX ban đầu
- +Capsule lắp trong vài ngày, di dời được
- +Dòng tiền trước thuê cao hơn (vay nhỏ hơn)
- −Không sở hữu đất sau 10 năm
- −Rủi ro gia hạn & tăng giá thuê
- −Capsule giảm giá; rủi ro nhập khẩu
Tổng CAPEX
−6.95B
≈ $272K
Trao đổi về mô hình
Muốn xem bảng tính đầy đủ hoặc thảo luận từng kịch bản?