Tóm tắt Tài chính Dự án
Khu nghỉ dưỡng Sportkation Đồng Nai
Hạ tầng Lưu trú & Thể thao · Doanh nghiệp SME Khởi nghiệp · Tỉnh Đồng Nai, Đồng bằng sông Cửu Long
💵 Tất cả số liệu bằng VND · Tương đương USD tại 25.500 VND/USD (Q1 2026)
Tổng CAPEX
6 tỷ VND
Vay (70%)
4,2 tỷ VND
Mục tiêu doanh thu
228,4tr/tháng
Dòng tiền ròng (TB)
+94,4tr/tháng
Tiến Độ Đầu Tư
Tình Trạng Gọi Vốn
1.3B VND
Mục tiêu: 6.0B VND
4
Nhà đầu tư
90
Ngày còn lại
200M
Đầu tư tối thiểu
Phần 1
Chi tiết Chi phí Đầu tư (CAPEX)
Tổng chi phí phát triển giới hạn ở mức 6.000.000.000 VND. Các hạng mục dưới đây phản ánh giá nhà thầu và vật liệu hiện tại tại đồng bằng sông Cửu Long (Q1 2026). Bắt đầu với 8 cabin để đón tối đa 16 khách cùng lúc.
Mua đất
6.000 m², vùng nông thôn/đang phát triển Đồng Nai
4800M
53.3%
Villa chính
200m² lễ tân, phòng chủ, phòng khách & hành chính
700M
7.8%
Cabin khách (×8)
Module mái phẳng, 40m² mỗi cabin, ban công riêng & máy lạnh — đón 16 khách
1600M
17.8%
Sân Pickleball (×2)
Mặt sân chuyên nghiệp, đèn LED ban đêm, hàng rào
350M
3.9%
Hồ bơi
Hồ bơi 8×4m, hệ thống lọc, sàn gỗ bên hồ
500M
5.6%
Sauna & Khu BBQ
Sauna thùng Phần Lan + khu BBQ ngoài trời có mái che
250M
2.8%
Cảnh quan & Vườn cây
Vườn nhiệt đới, cây ăn trái, lối đi, chiếu sáng
250M
2.8%
Hạ tầng kỹ thuật
Kết nối điện lưới, hệ thống nước, bể phốt, Wi-Fi
250M
2.8%
Trước khai trương & Dự phòng
Nội thất, giấy phép, marketing ban đầu, dự phòng 5%
300M
3.3%
Tổng CAPEX
6,000,000,000
≈ $353K
VND
Phần 2
Cấu trúc Tài chính
Sportkation Đồng Nai được tài trợ bởi Quỹ Sáng lập (33%) và vòng gọi vốn "Love Money" (67%). Love Money được hoàn trả với lãi suất 6%/năm trong 60 tháng (5 năm), với 5 tháng ân hạn sau khi khai trương.
Quỹ Sáng lập
33%
3.000.000.000 VND
≈ $118K
Vòng Love Money
67%
6.000.000.000 VND
≈ $235K
≈ $4.5K
≈ $273K
Phần 3
Mô hình Doanh thu
Doanh thu cốt lõi
16 đặt phòng × 4.200.000 VND
≈ $2.6K
18 đặt phòng × 2.900.000 VND
≈ $2.0K
14 khách × 3.500.000 VND (toàn bộ khu nghỉ)
≈ $1.9K
2 cặp đôi × 6.500.000 + khách vãng lai
≈ $980
≈ $7.6K
Gói bổ sung & Upsells
Doanh thu bổ sung20 khách × 600.000 VND / ngày
≈ $471
8 buổi × 2 giờ × 500.000 VND
≈ $314
2 sự kiện × 3.500.000 VND trọn gói
≈ $275
10 người chơi × 800.000 VND
≈ $314
≈ $1.4K
Tổng doanh thu gộp hàng tháng
228,400,000
≈ $9.0K
VND / tháng (tại công suất ổn định)
Phần 4
Giả định Doanh số Hàng tháng
Chi tiết phân tích một tháng ổn định điển hình. Dựa trên 8 cabin (2 khách/cabin, tối đa 16), 2 sân chuyên nghiệp, và các gói sản phẩm thực tế trên sportkation.com.
8
Cabin riêng
2
Sân chuyên nghiệp
30%
Công suất TB
Doanh số gói (Doanh thu cốt lõi)
| Gói | Khách | Đêm | Cabin | Doanh thu |
|---|---|---|---|---|
| Sportkation Classic (Tuần 1) | 10 guests | 3 | 5 | 42.000.000 VND |
| Sportkation Classic (Tuần 4) | 6 guests | 3 | 3 | 25.200.000 VND |
| Weekend Getaway (Tuần 2) | 12 guests | 2 | 6 | 34.800.000 VND |
| Weekend Getaway (Tuần 4) | 6 guests | 2 | 3 | 17.400.000 VND |
| Group Retreat (Tuần 3, toàn bộ) | 14 guests | 2 | 7 | 49.000.000 VND |
| Couples Retreat | 2 couples | 2 | 2 | 13.000.000 VND |
| Lưu trú ngày thường | ~12 guests | 1-2 | 2-4 | 12.000.000 VND |
| Tổng doanh thu gói | 193.400.000 VND | |||
Doanh thu tiện ích & tùy chọn
| Tiện ích / Tùy chọn | Giả định | Doanh thu |
|---|---|---|
| Open Bar — Bia & Đồ uống | 20 khách × 600.000 VND / ngày | 12.000.000 VND |
| Huấn luyện Pro | 8 buổi × 2 giờ × 500.000 VND | 8.000.000 VND |
| Gói Sinh nhật / Sự kiện | 2 sự kiện × 3.500.000 VND trọn gói | 7.000.000 VND |
| Gói Quà Giải đấu | 10 người chơi × 800.000 VND | 8.000.000 VND |
| Tổng doanh thu tiện ích | 35.000.000 VND | |
Tổng Doanh thu Hàng tháng (Ổn định)
228.400.000 VND
≈ $9.0K
30% công suất — 72 đêm cabin sử dụng trên 240 có sẵn. Mô hình chủ yếu cuối tuần với ~75% cuối tuần, ~10% ngày thường.
Phần 5
Dự báo Doanh thu 12 tháng
Dự báo Doanh thu 12 tháng
Tăng trưởng thực tế khi marketing và mạng lưới giới thiệu phát triển
Tháng 1 (Ra mắt)
71M VND
≈ $2.8K
~30% công suất
Tháng 3
109M VND
≈ $4.3K
Truyền miệng
Tháng 6
163M VND
≈ $6.4K
Hiệu ứng marketing
Tháng 12
228M VND
≈ $8.9K
Ổn định
Phần 6
Chi tiết Chi phí Vận hành Hàng tháng
Phân tích từng dòng tất cả chi phí định kỳ hàng tháng. Lương phản ánh mức lương nông thôn Đồng Nai (Q1 2026). Tất cả số tiền tính bằng VND.
Nhân sự & Lao động
20.000.000 VND
Marketing & Kỹ thuật số
10.000.000 VND
Bảo trì & Tiện ích
14.000.000 VND
Giá vốn F&B
14.000.000 VND
Chi phí Tùy chọn & Sự kiện
13.000.000 VND
Hành chính / Bảo hiểm / Khác
7.000.000 VND
Tổng OPEX Hàng tháng
78.000.000 VND
≈ $3.1K
% doanh thu gộp
34.2%
Phần 7
Chi phí Vận hành & Lợi nhuận
Chi phí Vận hành (OPEX) — Chi tiết
≈ $784
≈ $392
≈ $549
≈ $549
≈ $510
≈ $275
≈ $3.1K
≈ $9.0K
≈ −$3.1K
≈ $5.9K
Lãi suất 6%/năm, 60 kỳ trả hàng tháng từ Tháng 6
≈ −$4.5K
≈ +$5.9K
≈ +$1.3K
Ghi chú tăng trưởng & hoàn trả
Doanh thu tăng từ ~71tr (Tháng 1, ~30% công suất) lên ổn định 228tr vào Tháng 12. Dự án vượt điểm hòa vốn OPEX (~78tr) vào khoảng Tháng 3. Hoàn trả Love Money ~116tr/tháng bắt đầu từ Tháng 6 trong 5 năm. 5 tháng ân hạn giúp doanh nghiệp xây dựng đà tăng trưởng.
Phần 8
Ưu đãi Pháp lý & Thuế 2026 — "Lợi thế cạnh tranh"
Ba thay đổi chính sách lớn năm 2026 của Việt Nam trực tiếp có lợi cho dự án này:
Miễn thuế TNDN — Nghị định 20/2026/NĐ-CP
Là doanh nghiệp SME mới đăng ký, dự án được miễn thuế Thu nhập Doanh nghiệp 3 năm, sau đó giảm 50% trong 4 năm tiếp theo. Điều này bảo toàn ~94tr VND/tháng để tái đầu tư trong giai đoạn mở rộng.
Giảm phí chuyển đổi đất
Theo sửa đổi Luật Đất đai 2026, chuyển đổi đất vườn/ao sang đất ở chỉ cần trả 30% chênh lệch giá, giảm đáng kể chi phí mở rộng tương lai.
Miễn giấy phép xây dựng
Công trình dưới 7 tầng ở vùng nông thôn/đang phát triển đủ điều kiện miễn giấy phép 2026 cho cabin thấp tầng, rút ngắn thời gian xây dựng 4–6 tháng.
Phần 9
Giảm thiểu Rủi ro
Khả năng chịu lãi suất
Với 70% nợ vay ở 12% và NOI 150,4tr/tháng, dự án vẫn có dòng tiền dương ngay cả khi lãi suất tăng lên 18% (trả nợ tăng lên ~91tr so với NOI 150,4tr).
Tăng trưởng thận trọng
Mô hình giả định giai đoạn tăng trưởng 5 tháng đến hòa vốn (~134tr), bắt đầu chỉ 30% công suất ở Tháng 1. Điều này tạo biên an toàn thực tế thay vì giả định công suất tối đa từ ngày đầu.
Tăng giá trị đất
Mảnh đất 6.000 m² Đồng Nai là tài sản tăng giá. Giá đất Mekong đang tăng +8–12%/năm trong 2026 nhờ hạ tầng lân cận TPHCM. Giá trị thoái vốn tăng độc lập với hoạt động kinh doanh.
Sẵn sàng thảo luận thêm?
Quay lại tổng quan đầu tư để yêu cầu pitch deck đầy đủ với tiến độ xây dựng và điều khoản hợp tác.