Tóm tắt Tài chính Dự án
Khu nghỉ dưỡng Sportkation Đồng Nai
Hạ tầng Lưu trú & Thể thao · Doanh nghiệp SME Khởi nghiệp · Tỉnh Đồng Nai, Đông Nam Bộ
💵 Tất cả số liệu bằng VND · Tương đương USD tại 25.500 VND/USD (Q1 2026)
Tổng CAPEX
12,2 tỷ VND
Love Money (75%)
9,2 tỷ VND
Mục tiêu doanh thu
228,4tr/tháng
Xây quỹ/tháng (Năm 2+)
+86,3tr/tháng
Tiến Độ Đầu Tư
Tình Trạng Gọi Vốn
1.3B VND
Mục tiêu: 9.2B VND
4
Nhà đầu tư
90
Ngày còn lại
1B
Đầu tư tối thiểu
Phần 1
Chi tiết Chi phí Đầu tư (CAPEX)
Tổng chi phí phát triển 12.200.000.000 VND — đã bao gồm toàn bộ nội thất và trang thiết bị cho các cabin và nhà chính. Các hạng mục dưới đây phản ánh giá nhà thầu và vật liệu hiện tại tại Đồng Nai (Q1 2026). Bắt đầu với 8 cabin để đón tối đa 16 khách cùng lúc.
Mua đất
6.000 m², vùng nông thôn/đang phát triển Đồng Nai
4800M
39.3%
Villa chính
200m² lễ tân, phòng chủ, phòng khách & hành chính
700M
5.7%
Cabin khách (×8)
Module mái phẳng, 40m² mỗi cabin, ban công riêng & máy lạnh — đón 16 khách
3200M
26.2%
Nội thất Cabin (×8)
Giường, máy lạnh, tủ, bàn ghế ban công, ga gối & trang trí cho cả 8 cabin
400M
3.3%
Nội thất Nhà chính
Lễ tân, phòng khách, phòng chủ, khu ăn uống & văn phòng hành chính
200M
1.6%
Bếp công nghiệp & Thiết bị F&B
Tủ lạnh, tủ đông, bếp nấu, lò nướng BBQ, quầy bar
250M
2.0%
Sân Pickleball (×2)
Mặt sân chuyên nghiệp, đèn LED ban đêm, hàng rào
350M
2.9%
Mái che Sân di động (×2)
Mái bạt đóng/mở — che nắng & mưa, mở ra để thông gió và lấy sáng tự nhiên
400M
3.3%
Hồ bơi
Hồ bơi 8×4m, hệ thống lọc, sàn gỗ bên hồ
500M
4.1%
Sauna & Khu BBQ
Sauna thùng Phần Lan + khu BBQ ngoài trời có mái che
250M
2.0%
Thiết bị Thể thao & Giải trí
Vợt, bóng, máy bắn bóng, lưới, đồ cho thuê, ghế tắm nắng hồ bơi
150M
1.2%
Công nghệ & An ninh
Wi-Fi mesh, khóa thông minh, CCTV, hệ thống POS / đặt phòng, âm thanh-hình ảnh
200M
1.6%
Cảnh quan & Vườn cây
Vườn nhiệt đới, cây ăn trái, lối đi, chiếu sáng
250M
2.0%
Hạ tầng kỹ thuật
Kết nối điện lưới, hệ thống nước, bể phốt, Wi-Fi
250M
2.0%
Trước khai trương & Dự phòng
Giấy phép, marketing ban đầu, dự phòng 5%
300M
2.5%
Tổng CAPEX
12,200,000,000
≈ $478K
VND
Phân bổ CAPEX 12,2 tỷ
Phần 2
Cấu trúc Tài chính
Sportkation Đồng Nai được tài trợ qua Quỹ sáng lập (25%) và vòng 'Vốn thân hữu' tư nhân (75%). Vốn thân hữu là vốn tăng trưởng kiên nhẫn, không phải khoản vay hoàn trả nhanh. 12 tháng ân hạn cho phép dòng tiền năm đầu xây dựng quỹ vững chắc; từ Tháng 13 nhà đầu tư nhận lãi 8%/năm trả hàng tháng (chỉ lãi) trong khi vốn gốc tiếp tục sinh lời. Vốn gốc được hoàn tại cột mốc mở rộng — khi quỹ và lịch sử vận hành đảm bảo được tài trợ ngân hàng cho cơ sở thứ hai — hoặc nhà đầu tư chuyển vào Cơ sở 2 để tiếp tục lãi kép. Mục tiêu không phải hoàn vốn nhanh nhất; mà là thương hiệu mạnh, tăng trưởng, đa địa điểm nơi vốn kiên nhẫn sinh lời tốt.
Quỹ Sáng lập
25%
3.000.000.000 VND
≈ $118K
Vòng Love Money
75%
9.200.000.000 VND
≈ $361K
≈ $2.4K
≈ $29K
≈ $3.4K
Phần 3
Mô hình Doanh thu
Doanh thu cốt lõi
16 đặt phòng × 4.200.000 VND
≈ $2.6K
18 đặt phòng × 2.900.000 VND
≈ $2.0K
14 khách × 3.500.000 VND (toàn bộ khu nghỉ)
≈ $1.9K
2 cặp đôi × 6.500.000 + khách vãng lai
≈ $980
≈ $7.6K
Gói bổ sung & Upsells
Doanh thu bổ sung20 khách × 600.000 VND / ngày
≈ $471
8 buổi × 2 giờ × 500.000 VND
≈ $314
2 sự kiện × 3.500.000 VND trọn gói
≈ $275
10 người chơi × 800.000 VND
≈ $314
≈ $1.4K
Tổng doanh thu gộp hàng tháng
228,400,000
≈ $9.0K
VND / tháng (tại công suất ổn định)
Phần 4
Giả định Doanh số Hàng tháng
Một tháng vận hành thực tế kết hợp khách nghỉ dưỡng cuối tuần với team-building doanh nghiệp giữa tuần — đúng tệp khách mà khu nghỉ được thiết kế để khai thác khi kênh B2B vận hành.
Tháng mẫu — số cabin kín mỗi ngày
8
Cabin riêng
2
Sân chuyên nghiệp
35%
Công suất TB
Doanh số gói (Doanh thu cốt lõi)
| Gói | Khách | Đêm | Cabin | Doanh thu |
|---|---|---|---|---|
| Apex Tech — offsite giữa tuần | 8 guests | 2 | 4 | 28.000.000 VND |
| Sportkation Classic — cuối tuần | 10 guests | 3 | 5 | 42.000.000 VND |
| Nova — sprint khởi nghiệp | 6 guests | 2 | 3 | 21.000.000 VND |
| Weekend Getaway | 12 guests | 2 | 6 | 34.800.000 VND |
| Meridian — thuê trọn khu | 16 guests | 2 | 8 | 56.000.000 VND |
| Group Retreat — cuối tuần | 14 guests | 2 | 7 | 49.000.000 VND |
| Horizon — team-building 1 đêm | 8 guests | 1 | 4 | 14.000.000 VND |
| Weekend Getaway | 10 guests | 2 | 5 | 29.000.000 VND |
| Tổng doanh thu gói | 273.800.000 VND | |||
Doanh thu tiện ích & tùy chọn
| Tiện ích / Tùy chọn | Giả định | Doanh thu |
|---|---|---|
| Open Bar & BBQ | Nhóm doanh nghiệp + nghỉ dưỡng | 20.000.000 VND |
| Huấn luyện & Điều phối | Lớp học + team-building doanh nghiệp | 22.000.000 VND |
| Sự kiện & Tiệc | Gala, sinh nhật, lễ kỷ niệm | 12.000.000 VND |
| Gói quà giải đấu | Đồ & giải thưởng thương hiệu | 7.000.000 VND |
| Tổng doanh thu tiện ích | 61.000.000 VND | |
Tổng Doanh thu Hàng tháng (Ổn định)
334.800.000 VND
≈ $13K
85/240 đêm-cabin được bán — công suất 35% trong một tháng thực tế gồm nghỉ dưỡng cuối tuần + doanh nghiệp giữa tuần.
Mục 4 thể hiện tháng kết hợp thực tế (doanh nghiệp + nghỉ dưỡng). Các dự phóng tài chính ở Mục 6–8 vẫn dựa trên doanh thu nền thận trọng ở Mục 3 — chúng tôi tính theo mức sàn, không theo mức upside.
Phần 5
Dự báo Doanh thu 12 tháng
Dự báo Doanh thu 12 tháng
Tăng trưởng thực tế khi marketing và mạng lưới giới thiệu phát triển
Tháng 1 (Ra mắt)
71M VND
≈ $2.8K
~30% công suất
Tháng 3
109M VND
≈ $4.3K
Truyền miệng
Tháng 6
163M VND
≈ $6.4K
Hiệu ứng marketing
Tháng 12
228M VND
≈ $8.9K
Ổn định
Phần 6
Chi tiết Chi phí Vận hành Hàng tháng
Phân tích từng dòng tất cả chi phí định kỳ hàng tháng. Lương phản ánh mức lương nông thôn Đồng Nai (Q1 2026). Tất cả số tiền tính bằng VND.
Nhân sự & Lao động
20.000.000 VND
Marketing & Kỹ thuật số
12.750.000 VND
Bảo trì & Tiện ích
14.000.000 VND
Giá vốn F&B
14.000.000 VND
Chi phí Tùy chọn & Sự kiện
13.000.000 VND
Hành chính / Bảo hiểm / Khác
7.000.000 VND
Tổng OPEX Hàng tháng
80.750.000 VND
≈ $3.2K
% doanh thu gộp
35.4%
Phần 7
Chi phí Vận hành & Lợi nhuận
Chi phí Vận hành (OPEX) — Chi tiết
≈ $784
≈ $500
≈ $549
≈ $549
≈ $510
≈ $275
≈ $3.2K
≈ $9.0K
≈ −$3.2K
≈ $5.8K
8%/năm, chỉ trả lãi — vốn gốc vẫn đầu tư đến khi tái cấp vốn mở rộng
≈ −$2.4K
≈ +$5.8K
≈ +$3.4K
Ghi chú tăng trưởng & hoàn trả
Doanh thu tăng từ ~71M (Tháng 1, ~30% công suất) lên mức ổn định 228M vào Tháng 12, vượt OPEX (~81M) khoảng Tháng 3. Trọn năm đầu là thời gian ân hạn — không trả nhà đầu tư — nên doanh nghiệp xây dựng đà và quỹ; lãi nhà đầu tư 8% (~61,3M/tháng, chỉ lãi) bắt đầu từ Tháng 13.
Phần 8
Lộ trình tăng trưởng
Thuê đất và đi nhanh là cách chúng tôi khởi đầu — không phải điểm dừng. Lợi nhuận tăng kép bằng cách biến một cơ sở đã được chứng minh thành thương hiệu đa địa điểm, ngày càng được tài trợ bởi ngân hàng và quỹ của chính công ty.
Năm 1 · Nền tảng
Khai trương, ổn định công suất và tích lũy dòng tiền năm đầu. Chưa trả nhà đầu tư — mỗi đồng đều củng cố quỹ.
Năm 2–3 · Lãi & Chứng minh
Nhà đầu tư bắt đầu nhận lãi 8%/năm, trả hàng tháng. Quỹ tiếp tục tăng kép trong khi hai đến ba năm dòng tiền được kiểm toán chứng minh hiệu quả đơn vị.
Năm 3+ · Mở rộng
Quỹ cộng lịch sử hoạt động mở khóa tài trợ ngân hàng cho Cơ sở 2 với điều kiện thuận lợi. Tái cấp vốn đó hoàn vốn gốc nhà đầu tư — hoặc nhà đầu tư chuyển tiếp vào cơ sở kế tiếp để tiếp tục 8% cộng tiềm năng tăng trưởng.
Thương hiệu · Địa điểm + Sự kiện
Mỗi cơ sở nhân rộng mô hình. Giải đấu và sự kiện trở thành nguồn doanh thu thứ hai và bánh đà tiếp thị — xây Sportkation thành thương hiệu nghỉ dưỡng pickleball hàng đầu Việt Nam.
Xây dựng quỹ (chưa hoàn vốn gốc nhà đầu tư)
Phần 9
Kịch Bản Tăng Trưởng — Team-Building Doanh Nghiệp Giữa Tuần
Kịch bản cơ sở phía trên giả định nhu cầu nghỉ dưỡng tập trung vào cuối tuần ở mức ~30% công suất, để trống hầu hết các đêm trong tuần. Kịch bản tăng trưởng này bổ sung team-building doanh nghiệp vào những đêm giữa tuần đó. Đồng Nai cách trung tâm doanh nghiệp lớn của TP.HCM khoảng 2 giờ, biến các chuyến off-site Thứ Ba–Thứ Năm thành nguồn cầu thực tế và lặp lại. Phần lớn các nhóm chỉ là một phòng ban thuê 3–4 cabin — chỉ thỉnh thoảng mới có một công ty thuê trọn toàn bộ khu nghỉ.
Công Suất TB
Doanh Thu / tháng
Lợi Nhuận Hoạt Động
Đặt Phòng Doanh Nghiệp (Tháng Mẫu)
| Nhóm | Khách | Đêm | Cabin | Doanh thu |
|---|---|---|---|---|
| Off-site phòng ban (T3–T5) | 8 guests | 2 | 4 | 28.000.000 VND |
| Sprint sản phẩm startup (T3–T5) | 6 guests | 2 | 3 | 21.000.000 VND |
| Thuê trọn khu nghỉ (T3–T5) | 16 guests | 2 | 8 | 56.000.000 VND |
| Nhóm nhỏ — một đêm | 8 guests | 1 | 4 | 14.000.000 VND |
| Doanh Thu Cốt Lõi Doanh Nghiệp | 119.000.000 VND | |||
4 nhóm/tháng — 1 thuê trọn khu nghỉ, 3 thuê một phần (3–4 cabin). Nhóm 6–10 người hiếm khi lấp đầy cả 8 cabin, nên nửa khu nghỉ thường vẫn trống giữa tuần.
Doanh Thu Hàng Tháng Kết Quả
4 nhóm giữa tuần (xem trên)
≈ $4.7K
Nghỉ dưỡng cuối tuần
≈ $1.6K
Hai cuối tuần
≈ $2.5K
Một cuối tuần trọn khu
≈ $1.9K
≈ $11K
Lượng khách cao hơn
≈ $784
Hoạt động doanh nghiệp + HLV chuyên nghiệp
≈ $863
Tiệc nhóm & lễ kỷ niệm
≈ $471
Thi đấu nhóm & quà tặng
≈ $275
≈ $2.4K
Doanh Thu Gộp (Tăng Trưởng)
334.800.000 VND
≈ $13K
VND / tháng ở mức ~35% công suất
Chi Phí Vận Hành ở Mức Hoạt Động Cao Hơn
Nhiều khách hơn và dịch vụ ăn uống doanh nghiệp làm tăng chi phí biến đổi. Chi phí cố định (đất sở hữu, nhân sự nòng cốt, sân) không đổi, nên tổng OPEX tăng lên ~31% doanh thu — vẫn gọn hơn mức 35% của kịch bản cơ sở nhờ quy mô.
≈ $941
≈ $510
≈ $667
≈ $863
≈ $824
≈ $314
≈ $4.1K
≈ $13K
≈ −$4.1K
≈ $9.0K
≈ −$2.4K
≈ +$6.6K
Giả Định Quan Trọng
Mức tăng trưởng này phụ thuộc vào nỗ lực bán hàng B2B chủ động — việc có được ~4 nhóm doanh nghiệp nhỏ mỗi tháng sẽ không tự đến. Cần có bảng giá doanh nghiệp, tiếp cận bộ phận Nhân sự, và hợp tác với các công ty tổ chức sự kiện. Không có kênh này, công suất giữa tuần sẽ trở lại mức ~10% của kịch bản cơ sở. Giới hạn 16 khách cũng giới hạn mỗi lần đặt ở các nhóm nhỏ.
Phần 10
Ưu đãi Pháp lý & Thuế 2026 — "Lợi thế cạnh tranh"
Ba thay đổi chính sách lớn năm 2026 của Việt Nam trực tiếp có lợi cho dự án này:
Miễn thuế TNDN — Nghị định 20/2026/NĐ-CP
Là doanh nghiệp SME mới đăng ký, dự án được miễn thuế Thu nhập Doanh nghiệp 3 năm, sau đó giảm 50% trong 4 năm tiếp theo. Điều này bảo toàn ~94tr VND/tháng để tái đầu tư trong giai đoạn mở rộng.
Giảm phí chuyển đổi đất
Theo sửa đổi Luật Đất đai 2026, chuyển đổi đất vườn/ao sang đất ở chỉ cần trả 30% chênh lệch giá, giảm đáng kể chi phí mở rộng tương lai.
Miễn giấy phép xây dựng
Công trình dưới 7 tầng ở vùng nông thôn/đang phát triển đủ điều kiện miễn giấy phép 2026 cho cabin thấp tầng, rút ngắn thời gian xây dựng 4–6 tháng.
Phần 11
Giảm thiểu Rủi ro
Love Money Lãi Suất Cố Định
Love Money được huy động với lãi suất cố định 6%/năm — miễn nhiễm với biến động lãi suất. Với NOI kịch bản cơ sở 147,7tr/tháng so với khoản trả nợ hàng tháng 128,6tr, dự án duy trì dòng tiền dương trong suốt 7 năm trả nợ, và còn dư địa đáng kể khi đạt công suất kịch bản tăng trưởng doanh nghiệp (NOI 229,8tr).
Tăng trưởng thận trọng
Mô hình giả định giai đoạn tăng trưởng bắt đầu chỉ 30% công suất ở Tháng 1 và đạt hòa vốn OPEX (~81tr) vào khoảng Tháng 3, trước khi trả nợ Love Money bắt đầu ở Tháng 6. Giai đoạn ân hạn 5 tháng này tạo biên an toàn thực tế thay vì giả định công suất tối đa từ ngày đầu.
Tăng giá trị đất
Mảnh đất 6.000 m² Đồng Nai là tài sản tăng giá. Giá đất Đồng Nai đang tăng +8–12%/năm trong 2026 nhờ hạ tầng lân cận TPHCM và dự án sân bay Long Thành. Giá trị thoái vốn tăng độc lập với hoạt động kinh doanh.
Sẵn sàng thảo luận thêm?
Quay lại tổng quan đầu tư để yêu cầu pitch deck đầy đủ với tiến độ xây dựng và điều khoản hợp tác.