Location + Capsules
vs Achat + Construction
Deux façons de financer Sportkation Dong Nai. Le scénario A achète le terrain et construit des cabines. Le scénario B loue le terrain sur 10 ans et installe des maisons-capsules de luxe importées — libérant du capital, mais sans posséder le terrain à terme.
A · Achat + Construction
B · Location + Capsules
Comparaison de scénarios 1
Côte à côte
| Indicateur | Achat + Construction | Location + Capsules |
|---|---|---|
| CAPEX total | 12.200.000.000 VND (≈ 478.431,37 USD) | 5.252.000.000 VND (≈ 205.960,78 USD) |
| Terrain | Acheté — 4,8 Md | Loué — bail 10 ans |
| Hébergement | Cabines construites — 3,2 Md | Maisons-capsules — 2,65 Md |
| Fonds fondateurs | 3.000.000.000 VND (≈ 117.647,06 USD) | 3.000.000.000 VND (≈ 117.647,06 USD) |
| Love Money | 9.200.000.000 VND (≈ 360.784,31 USD) | 2.252.000.000 VND (≈ 88.313,73 USD) |
| Remboursement / mois | 177.861.774 VND (≈ 6.974,97 USD) | 43.537.469 VND (≈ 1.707,35 USD) |
| Trésorerie avant loyer (années de prêt) | +-27.461.774 VND (≈ -1.076,93 USD) | +106.862.531 VND (≈ 4.190,69 USD) |
| Actif détenu après 10 ans | Terrain + bâtiments (en hausse) | Capsules seules (en baisse) |
Les deux scénarios utilisent le coût de construction corrigé de 3,2 Md (₫10M/m²) ; le scénario A totalise 12,2 Md, cohérent avec la page du plan d'investissement.
Comparaison de scénarios 2
La fourchette de loyer rentable
Le scénario B ne fonctionne que si le loyer reste assez bas. Pendant les 5 ans de remboursement, la trésorerie nette mensuelle est de 106,9M − loyer. Cela fixe trois seuils :
Activité saine
61.2M/mois
≈ $2.4K /mois
734.190.371 VND (≈ 28.791,78 USD) /an
conserve une marge nette de 20%
Parité avec l'achat
134.3M/mois
≈ $5.3K /mois
1.611.891.660 VND (≈ 63.211,44 USD) /an
égale les −27,5M/mois du scénario A corrigé
Seuil de rentabilité
106.9M/mois
≈ $4.2K /mois
1.282.350.371 VND (≈ 50.288,25 USD) /an
au-delà, le scénario B perd de l'argent
Recommandation : négocier le bail 10 ans sous ~61M VND/mois (~2 400 $). En dessous, le scénario B bat l'achat en trésorerie et libère 6,95 Md de capital initial. Après remboursement (années 6–10), la tolérance au loyer monte à ~150M/mois.
Années 6–10 (prêt remboursé) : le seuil de loyer monte à ~150M/mois.
Comparaison de scénarios 3
Sensibilité au prix des capsules
La gamme de capsules déplace toute la fourchette. Des capsules plus chères impliquent un prêt plus gros et un loyer abordable plus bas.
| Gamme de capsule | Rendu / unité | CAPEX scénario B | Plafond loyer / mois |
|---|---|---|---|
| Économique (base) | $13K | 5.25B | 106.9M/mo |
| Luxe intermédiaire | $20K | 6.68B | 79.3M/mo |
| Premium | $33K | 9.33B | 28.0M/mo |
Même les capsules premium (9,33 Md) restent sous le CAPEX d'achat corrigé (12,2 Md), mais le prêt plus gros réduit le plafond de loyer à ~28M/mois.
Comparaison de scénarios 4
Trésorerie cumulée sur 10 ans
Ce que coûte le terrain sur tout le bail, comparé à l'achat ferme.
Au loyer sain, le total des loyers (7,34 Md sur 10 ans) dépasse désormais le prix d'achat du terrain de 4,8 Md — louer gagne donc sur le capital initial plus faible et la flexibilité, pas sur le coût à vie ; vous ne possédez aucun terrain au terme et les capsules se déprécient.
Comparaison de scénarios 5
Compromis
Achat + Construction
- +Possède un actif foncier 4,8 Md+ en appréciation
- +Aucun risque de renouvellement de bail
- +Trésorerie mensuelle plus légère (sans loyer)
- −12,2 Md initial — immobilise le plus de capital
- −Déploiement plus lent (construction)
- −Illiquide
Location + Capsules
- +6,95 Md de CAPEX initial en moins
- +Capsules installées en quelques jours, déplaçables
- +Trésorerie avant loyer plus élevée (prêt plus petit)
- −Aucun terrain possédé après 10 ans
- −Risque de renouvellement et de hausse de loyer
- −Capsules dépréciées ; risque d'import/logistique
CAPEX total
−6.95B
≈ $272K
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